Pour construire, démolir ou rénover un bâtiment, il faut avant tout obtenir plusieurs documents administratifs.
Quels sont ces documents obligatoires ? La réponse dans cet article.
1. Le permis de construire
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Le permis de construire est le document indispensable au stade d’un projet de construction. Il permet d’attester que les futurs travaux sont bien en conformité avec les règles d’urbanisme de la commune concernée.
Le permis de construire est obligatoire dans certains cas :
- en cas de constructions nouvelles de plus de 20 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol
- de travaux d’extension
- de changement de destination de locaux.
À noter : Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, toutes les communes de plus de 3 500 habitants devront, à partir du 1er janvier 2022, avoir des procédures dématérialisées pour recevoir et instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme et certificat d’urbanisme
Comment demander un permis de construire ?
La demande de permis de construire se fait en remplissant un formulaire cerfa n° 13406*07 pour une maison individuelle ou par télé-service. Pour cela il faut télécharger le formulaire sur : www.service-public.fr/particuliers/vosdroits
La demande doit être accompagnée de plusieurs documents :
- le formulaire cerfa n° 13406*07,
- la déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions,
- le bordereau des pièces jointes,
- le plan de situation,
- le plan de masse,
- le plan de coupe du terrain,
- la notice descriptive,
- le plan des façades et des toitures,
- le document graphique 3D,
- des photos pour situer le terrain dans son environnement proche et lointain.
Des pièces complémentaires peuvent être demandées selon les caractéristiques et la localisation de votre projet.
À noter : Pour vous aider à constituer votre dossier de demande de permis de construire vous pouvez vous faire assister par un service en ligne disponible sur le site du service public. Vous devez alors décrire votre projet. Le service vous donnera la liste des documents à fournir, les informations à renseigner
Une fois votre dossier complet il faut le déposer auprès des services d’urbanisme de la mairie de votre commune, soit par voie postale, soit en mains propres. Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires. La mairie vous délivre ensuite un récépissé à la réception de la demande. Elle a un mois pour vous demander des pièces supplémentaires si le dossier est incomplet.
Le délai d’instruction de la demande de permis de construire est de deux à trois mois selon le projet. Pour les maisons individuelles et ses annexes il est de deux mois.
Le permis de construire est accordé si les travaux projetés sont conformes aux règles d’utilisation des sols, d’implantation, de destination, de nature, d’architecture, de dimensions, d’assainissement des constructions et d’aménagement de leurs abords.
Le permis de construire est délivré par le maire de la commune concernée, au nom de la commune ou au nom de l’État s’il existe un plan d’urbanisme.
La décision de la mairie prend la forme d’un arrêté. Celui-ci est adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou par email.
À noter : pendant le délai de trois mois suivant la notification de la décision de permis, le maire peut retirer le permis s’il estime que celui-ci a été octroyé illégalement.
Le permis de construire a une durée de validité de trois ans. Au-delà de ces trois ans si les travaux n’ont pas commencé ou s’ils ont été arrêtés pendant plus d’un an, le permis est périmé.
Si la mairie a refusé de délivrer le permis de construire, vous avez un délai de deux mois suivant le refus pour demander à la mairie de reconsidérer sa décision.
Le permis de construire peut être prolongé deux fois pour une durée d’un an supplémentaire. Pour cela il faut faire la demande au moins deux mois avant l’expiration du permis. La mairie a alors deux mois pour répondre. Sans réponse, la prorogation du permis est acceptée.
Enfin, le permis de construire doit être affiché sur le terrain concerné. Celui-ci doit être visible et lisible depuis la voie publique.
Sanctions en l’absence de permis de construire
En cas d’absence du permis de construire, vous vous exposez à ces sanctions :
- une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface de plancher non-conforme.
- en cas de récidive, à une peine de prison de six mois
- une demande de démolition de la construction ou une demande de mise en conformité.
2. La déclaration préalable de travaux
Qu’est-ce qu’une déclaration préalable de travaux ?
La déclaration préalable de travaux doit être demandée pour les travaux n’étant pas soumis au permis de construire.
Cette déclaration est obligatoire dans certains cas, pour :
- l’extension d’un bâtiment existant
- des travaux modifiant l’aspect extérieur
- des constructions nouvelles
- le changement de destination d’un bâtiment
- les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m2et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m
- les travaux de ravalement effectués dans des secteurs protégés
- les murs dont la hauteur au-dessus du sol est supérieur ou égale à 2 m.
Comment faire une déclaration préalable de travaux ?
Il faut télécharger le formulaire cerfa n° 13703*07.
La déclaration préalable de travaux est adressée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée à la mairie, par le propriétaire du terrain. Elle comprend le formulaire cerfa complété et des pièces à joindre selon la nature du projet, tels qu’un plan de masse, un plan de coupe du terrain, un plan des façades et des toitures. La liste des pièces complémentaires est indiquée dans le formulaire.
Le délai d’instruction est de un mois à partir de la date de dépôt de la déclaration préalable. Mais l’administration peut, par courrier notifier au demandeur un délai supplémentaire de un ou deux mois si le projet entre dans les cas de majoration de délais. Par exemple, lorsque le terrain est situé dans un secteur protégé. La mairie peut aussi demander des pièces supplémentaires.
Dans les 15 jours suivant le dépôt de la demande de déclaration préalable de travaux un extrait de celle-ci est affiché en mairie pendant tout le délai de l’instruction du dossier.
La mairie peut :
- accepter toute la demande
- accepter avec des prescriptions
- refuser
La déclaration de travaux acceptée doit être obligatoirement affichée sur le terrain concerné.
La déclaration préalable de travaux a une durée de validité de trois ans. Elle est périmée si les travaux n’ont pas commencé dans les trois ans ou si, passé ce délai, ils sont interrompus pendant plus d’un an.
Si vous souhaitez faire rénover un bâtiment, cette déclaration préalable de travaux est aussi obligatoire, par exemple pour la rénovation d’une toiture. L’article R 421-17 a) du Code de l’urbanise encadre cette déclaration de travaux.
Cela peut concerner ces travaux :
- pose d’une fenêtre de toit
- réfection de toiture
- pose d’une cheminée
- panneaux solaires
- antenne de toit
- modification de la charpente
- pose d’un chien-assis
- entretien ou réparation de la toiture.
En cas de non-déclaration préalable de travaux les sanctions sont les mêmes que pour l’absence d’un permis de construire.
3. Le permis de démolir
Qu’est-ce qu’un permis de démolir ?
Le permis de démolir est une autorisation administrative obligatoire préalablement à l’engagement de travaux de démolition sur des zones géographiques protégées ou soumises à des restrictions spécifiques.
Les travaux doivent concerner la démolition totale ou partielle d’une construction.
Toutes les communes ne demandent pas un tel permis. Le permis de démolir est en effet obligatoire lorsque la construction à démolir est protégée par le plan local d’urbanisme ou par un système spécifique.
Comment demander un permis de démolir ?
Ainsi, avant de demander la démolition d’une construction, il faut tout d’abord se renseigner auprès des services d’urbanisme de la mairie afin de déterminer s’il est nécessaire ou non d’obtenir un permis de démolir.
À noter : les démolitions de bâtiments, de structures menaçant de s’effondrer, de tomber en ruine sont dispensées de permis.
Pour faire une demande de permis de démolir il faut remplir un formulaire cerfa n°13405*05 lorsqu’il s’agit d’une démolition sans reconstruction. Celui-ci est retiré en mairie ou téléchargé sur Internet. Il doit être complété et remis en 4 exemplaires auprès des services de l’urbanisme de la mairie concernée. Ces documents doivent être joints à la demande :
- un plan de situation du terrain,
- une photographie du ou des bâtiments à démolir
- un plan de masse des constructions à démolir ou s’il y a lieu à conserver.
Le délai d’instruction de la demande est de deux mois. Si la mairie refuse une demande de réexamen du dossier peut être formulée dans les deux mois.
Sanctions en l’absence de permis de démolir
En cas de non-respect de cette obligation de déclaration l’opération de démolition peut être interrompue par arrêté. Le contrevenant s’expose aussi à une amende comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder une somme égale à 6.000 euros par mètre carré de surface démolie ou rendue inutilisable.
La peine peut aller jusqu’à un montant de 300.000 euros. En cas de récidive, outre la peine d’amende, le contrevenant pourra être poursuivi devant le tribunal administratif et condamné à un emprisonnement de six mois